Ярослав Чингаев/ АГН «Моква» После нескольких лет резких изменений российский рынок недвижимости наконец вошел в устойчивую фазу: покупатели адаптировались к высоким ставкам, девелоперы — к новым правилам градостроительной политики. Компания CORE.XP представила предварительные итоги 2025 года и прогнозы на 2026 год в офисной, складской и жилой недвижимости в пределах МКАД.
Жилье
В течение последних пяти лет рынок пережил несколько волн: всплеск спроса за счет льготной ипотеки, его последующее падение и шок 2022 года, постепенное восстановление рынка и «новую нормальность» 2023-2025 годов.
«Уходящий год показал: рынок внутри МКАД окончательно сместился в сторону более обеспеченного покупателя. Проектов становится меньше, площади растут, а уровень входа — все выше», — отметила руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP Екатерина Ломтева. Профиль покупателя поменялся — средняя площадь приобретаемых квартир выросла до 57 кв. метров, а доля комфорт-класса в структуре спроса сократилась: все больше сделок приходится на бизнес- и премиум-классы.
Девелоперы проявляют осторожность — за год на рынок вышло всего 2,6 млн кв. метров нового предложения, что на треть меньше, чем годом ранее. «Главным сдерживающим фактором остается высокая ключевая ставка ЦБ. Она влияет и на стоимость ипотеки, и на привлекательность депозитов, которые конкурируют с инвестициями в недвижимость», — отметила Екатерина Ломтева.
По данным CORE.XP, 2025 год стал рекордно полярным по темпам роста стоимости квадратного метра в разных сегментах. В комфорт-классе средняя цена за год практически не изменилась и колебалась вокруг уровня прошлого года (годовая динамика составляет не более 1%). Аналитики считают, что рынок достиг потолка платежеспособности ипотечного покупателя.
В бизнес-классе девелоперы смогли аккуратно переложить рост себестоимости в цену на фоне устойчивого спроса (годовая динамика составила +15-20%). Жилье комфорт-класса окончательно сместится в Новую Москву, где будет сосредоточено большинство доступных проектов.
Что касается премиум- и делюкс-сегментов, то они демонстрируют самые высокие темпы роста (годовая динамика +20-30%) благодаря дефициту уникальных площадок и низкой зависимости покупателей от ипотеки.
Основные ожидания на рынке связаны с потенциальным ростом спроса. Эксперты считают, что при снижении ключевой ставки рынок может выйти на 2,8 млн кв. метров проданного жилья. По прогнозам CORE.XP, 2026-й станет годом «массового бизнес-класса» — именно этот сегмент будет определять рынок новостроек в пределах МКАД и станет новым стандартом Москвы: девелоперы будут ориентироваться на этот сегмент практически во всех локациях внутри МКАД. Рост цен продолжится: прогнозируемое удорожание — около 20% в среднем по году.
Склады
Что касается складской недвижимости, спрос в Московском регионе остался стабильным. «Совокупный объем сделок по аренде и покупке складской недвижимости в 2025 году составит 3,8-4 млн кв. метров, это на 18% меньше показателя прошлого года», — сообщил старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев. По его словам, в 2024 году активность поддерживалась масштабными программами развития маркетплейсов, в 2025-м снижение обусловлено замедлением региональных рынков. При этом сама цифра в 3,8-4 млн кв. метров станет четвертым результатом за всю историю рынка, что говорит о высокой устойчивости сектора складской недвижимости.
«2025-й стал периодом стабилизации на фоне высокой базы прошлого года. Несмотря на снижение спроса, рынок сохраняет исторически высокие объемы, а ключевые игроки продолжают расширяться», — отметил эксперт. 2025 год стал для отрасли годом нового максимума: объем строительства складских объектов может достичь 7,3 млн кв. метров — почти вдвое выше результата прошлого года.
Основные драйверы — проекты build-tosuit (по индивидуальным требованиям) для крупнейших российских ретейлеров и маркетплейсов (78% объектов). Однако значительная часть ввода заявлена на IV квартал, что может привести к переносу официальных сроков ввода ряда проектов на начало 2026 года.
Спекулятивное (на продажу) строительство вырастет в 2025 году до 1,6 млн кв. метров (+40%), при этом его доля в структуре девелопмента останется умеренной — 22%, из которых около 60% приходится на Московский регион. «Рекордные масштабы строительства и стабильный спрос со стороны ретейла и e-commerce формируют фундамент для нового цикла роста в следующем году», — прокомментировал Антон Алябьев.
Офисы
По итогам 2025 года объем новых сделок аренды и купли-продажи составил 1,4 млн кв. метров, что на 33% ниже, чем в 2024 году.
При этом более заметен всплеск интереса к крупным сделкам (офисы 10+ тыс. кв. метров): их объем вырос на 29%, несмотря на общее снижение активности. А вот спрос на офисы малого и среднего размера, напротив, снизился на 25-37%, что сделало 2025-й годом «выбора последних качественных площадей» и смещения спроса в децентрализованные локации.
«Спрос смещается из города за МКАД — туда, где сохраняется возможность разместить крупные офисы. При этом именно крупные сделки продолжают формировать ядро рынка: сегмент купли-продажи остается одним из ключевых драйверов и будет определять динамику в ближайшие годы», — считает руководитель департамента офисной недвижимости CORE.XP Ирина Хорошилова.
В целом, по предварительным оценкам CORE.XP, в 2025 году общий объем инвестиций в недвижимость России составит около 1 трлн рублей, что на 24% ниже, чем в 2024 году. Снижение обусловлено общей корректировкой рынка и падением активности в отдельных сегментах.
В 2026 году эксперты прогнозируют дальнейшее сжатие инвестиционного объема до 800-900 млрд рублей. Наиболее востребованными сегментами останутся офисная и складская недвижимость. Дополнительно ожидаются рост инвестиционной активности в секторе центров обработки данных (ЦОД) и повышение интереса к гостиничному рынку.
