Shutterstock/FOTODOM Ситуацию в жилищном строительстве и перспективы на будущее обсудили на заседании Комиссии Российского союза промышленников и предпринимателей по жилищной политике. Председательствовавший президент Национального объединения застройщиков жилья Леонид Казинец, начиная заседание, охарактеризовал состояние рынка жилищного строительства как непростое, при этом отметив, что неожиданно хорошие показатели спроса на жилые метры у некоторых городов юга России; особенно высокий спрос отмечен в Ростове-на-Дону и Краснодарском крае. Он сообщил о наличии негативных тенденций, порекомендовав застройщикам не проявлять при оценке ситуации ни излишнего оптимизма, ни крайнего пессимизма.
Оценки и прогнозы
К 2027 году рост цен на новостройки может превысить инфляцию, подчеркнула директор по макроэкономическому анализу «Банка ДОМ.РФ» Жанна Смирнова. Средний срок продаж достиг 3,7 лет (при норме 3,5) с тенденцией к дальнейшему росту. При этом недостаточный спрос может означать снижение распроданности строящегося жилья на момент сдачи в эксплуатацию. Это накладывается на заметное сокращение числа новых проектов, что дополнительно может привести к падению ввода в 2027-2028 годах и росту цен на новостройки: если сейчас эти цены чуть превышают инфляцию, то к 2027 году могут сильно ее опередить, что, конечно, скажется на доступности жилья.
Впрочем, продажи жилья в новостройках со следующего года начнут восстанавливаться, чему может поспособствовать рыночная ипотека. Пока же в 2025 году отмечается сокращение числа сделок по новостройкам примерно на 17%.
Как отметила Жанна Смирнова, после завершения льготных программ ипотеки произошло снижение ипотечных сделок. Большую часть года поддержку рынка обеспечивали льготные ипотеки и текущие программы — адресные семейная, IT, дальневосточная. Примерно с середины года отмечен небольшой рост рыночных выдач. Суммарно объем выдачи рыночной ипотеки сейчас — около 400 млрд рублей, хотя в начале года было около 200 млрд. «По прогнозам снижение в итоге составит около 20%, — сообщила она, — но примечательно, что объем денег, которые поступают в стройку, снизится гораздо меньше».
Денег по эскроу будет не хватать
Генеральный директор ООО «Институт развития строительной отрасли» Кирилл Холопик обратил внимание участников мероприятия на то, что главная опасность на рынке жилья в следующем году — недостаточность средств на счетах эскроу: соотношение эскроу и выданных денег на проектное финансирование в предыдущие годы было примерно одинаковым (то есть имело место полное наполнение счетов эскроу), сегодня же показатели резко разошлись, и если темпы ввода жилья и темпы продаж сохранятся прежними, покрытие составит порядка 63%, а это уже достаточно опасная цифра покрытия счетов эскроу: на момент ввода застройщики смогут погашать тело кредита только на 63%, а все остальное у них будет заморожено в квартирах. «Это единственная настоящая угроза на рынке с точки зрения взгляда на год вперед, — заявил Кирилл Холопик. — У застройщиков к моменту ввода домов может не быть денег для погашения кредитов — и обеспечиваться их обязательства будут только готовыми квартирами».
Институт развития строительной отрасли, по его словам, взялся исследовать 20 крупнейших по объему рынка жилищного строительства регионов страны. Самое лучшее соотношение покрытия средствами эскроу, по данным Центрального Банка, в Тульской области — 99%, а в среднем по России — 72%. Но есть регионы (Краснодарский край, Ленинградская область), где соотношение сейчас уже 44% и 51% — и это уже рискованная зона.
Как отметил Кирилл Холопик, рост цен новостроек за 3,5 года в среднем соответствует общей инфляции, однако при этом опережающими темпами растет заработная плата в строительстве, и именно она, по его словам, съедает маржу застройщиков вместе с процентными ставками по кредитам.
Остановить потребительский терроризм
Председатель комитета по строительной политике Воронежской областной думы Сергей Лукин сфокусировал свое выступление на проблеме, присутствующей во всей строительной отрасли и влияющей на состояние и перспективы рынка жилищного строительства.
По его словам, с 2020 года в строительстве широко распространилась практика злоупотреблений со стороны покупателей — так называемый «потребительский терроризм», который набирает обороты: суды захлестнули иски от юридических компаний, которые представляют интересы собственников квартир и генерируют претензии к застройщикам по поводу реальных — но чаще мнимых — недостатков объектов строительства.
По мнению Сергея Лукина, в договорах, заключаемых юридическими компаниями с собственниками жилья, явно просматривается финансовый интерес стороны, оказывающей данные услуги. Очевидно, что цель подобных атак — не устранение строительных дефектов, а получение прибыли юркомпаниями. Зачастую, как только жилой объект вводится в эксплуатацию, в домовом чате, на досках объявлений появляются сообщения о наборе желающих подать требование денежной компенсации от застройщика: «Найдем строительные недостатки и вернем вам часть квартиры».
На государственном уровне предпринимаются некоторые попытки остановить этот произвол. Так, в законодательство Российской Федерации был внесен ряд изменений, направленных на защиту интересов застройщиков и борьбу с потребительским терроризмом, но и их обходят ушлые «юристы».
Воронежские строительные компании получают десятки исков, что дестабилизирует их работу и лишает законно заработанных средств. С одной компании в текущем году было взыскано судебных неустоек и штрафов за якобы некачественно выполненные работы на сумму более 400 млн рублей, с другой — порядка 800 млн. Сергей Лукин предложил создать рабочую группу по выработке мер противодействия потребительскому терроризму.
С его точкой зрения согласилась представитель группы компаний «Атомстройкомплекс» Наталья Бочкарева: «Полностью поддерживаю все высказанные замечания. Мы как застройщики сталкиваемся просто с сумасшедшими суммами взысканий от юридических фирм, целенаправленно работающих на выявление несуществующих строительных дефектов».
Кроме того, компания-застройщик также сталкивается с отсутствием представления о том, как осуществляется эксплуатация объекта недвижимости, находящегося уже на балансе собственника. Представитель «Атомстройкомплекса» призвала поддержать инициативу Воронежской области в части регулирования штрафных санкций по договорам купли-продажи.
Обмен мнениями
Заместитель генерального директора ПАО «Группа ЛСР» Иван Романов в рамках дискуссии отметил, что доступность ипотеки повысилась не только за счет ставок и субсидирования, а еще и за счет увеличения срока ипотечных кредитов.
Леонид Казинец обратил внимание на то, что кое-кто из экспертов предлагает поработать с банками, и даже с ЦБ, чтобы срок ипотеки увеличить с 30 до 40 лет, что могло бы подстегнуть спрос на жилье. По мнению Ивана Романова, это означало бы, во-первых, кратное увеличение стоимости квартиры даже при невысоких ставках, а во-вторых, прогнозировать будущее на такой срок очень трудно как банку, так и самому заемщику, поэтому вряд ли это будет решением. Отметим, что среди экспертов предельным сроком ипотечного кредита считается 27 лет, а Центробанк пытается снизить и этот показатель.
