Рынок индивидуального жилищного строительства в России переживает структурную перестройку. С марта 2025 года счета эскроу стали обязательными для подрядного строительства частных домов — и это изменило не только правила игры, но и психологию участников: заказчики перестали бояться потерять деньги, подрядчики получили доступное финансирование, а банк из наблюдателя превратился в партнера.
«Банк ДОМ.РФ» оказался в центре этой трансформации — в 2025-м кратно выросли и объемы выданных средств, и число подрядчиков, работающих по новой схеме. Но главное даже не в деньгах, а в изменении подхода: подрядчики начали планировать загрузку на годы вперед, а их клиенты — получать готовые дома, а не головную боль.
О том, как устроен механизм изнутри, почему более 70% компаний проходит кредитный фильтр и какие решения станут драйверами роста в 2026 году, «Стройгазете» рассказала директор блока «Транзакционный бизнес» «Банка ДОМ.РФ» Анна КОРНЕЛЮК.
Рынок ИЖС долгое время оставался «диким», но с марта 2025 года схема изменилась. Анна Вячеславовна, зачем понадобилось вводить эскроу и какую роль в этом играет банк?
Опыт применения эскроу в многоквартирном строительстве подтвердил свою эффективность: этот механизм практически исключил риск появления обманутых дольщиков. В сегменте же ИЖС долгое время наблюдалась иная картина: заказчики, вкладывая личные средства, регулярно сталкивались с недобросовестными подрядчиками, которые, получив оплату, исчезали, оставляя людей с недостроенными домами.
Было принято решение адаптировать успешные практики под специфику ИЖС. С 1 марта 2025 года использование счетов эскроу стало обязательным для ипотечных сделок при строительстве индивидуальных домов. Это гарантирует защиту средств заказчика: они размещаются на счете в банке и перечисляются подрядчику только после завершения строительства и постановки дома на регистрационный учет.
Закономерно возник вопрос подрядчиков: на какие средства вести строительство, если оплата поступает постфактум? «Банк ДОМ.РФ» принял на себя функцию финансирования подрядных организаций на этапе стройки, предоставляя им кредитные линии. При этом мы оцениваем их опыт и финансовую устойчивость, чтобы обеспечить реализацию каждого проекта.
То есть вы не просто открываете счета, а фактически финансируете подрядчиков. Каковы итоги этой работы?
Динамика позитивная и подтверждает востребованность механизма. Если на начальном этапе подрядчики, работавшие по традиционным схемам, в среднем вели параллельно от трех до шести проектов, то в настоящее время в нашем портфеле присутствуют компании, реализующие одновременно до пятнадцати объектов — и все они строятся с использованием счетов эскроу. Это наглядно демонстрирует, что и подрядные организации, и заказчики осознали преимущества новой системы.
Количественные показатели также подтверждают эту тенденцию: число подрядных организаций, сотрудничающих с банком, увеличилось с начала 2025 года втрое и достигло 1 180. Количество открытых счетов эскроу выросло в девять раз. В денежном выражении совокупный лимит открытых для подрядчиков кредитных линий составляет 46 млрд рублей, из которых 31,5 млрд уже выдано траншами на возведение конкретных объектов. В пересчете на квадратные метры это более 700 тыс. кв. м качественного индивидуального жилья.
700 тысяч квадратных метров — весомый результат. Но в масштабах страны это только начало. Какие прогнозы?
Совершенно верно, это лишь первый этап. Сейчас доля эскроу в сегменте ИЖС составляет около 1%. Эти подрядчики — своего рода «пионерский» отряд, который уже оценил преимущества такого кредитования.
Прогноз на 2030 год — довести долю подрядчиков, работающих с эскроу, до 23,5%. С учетом общероссийских планов по вводу жилья это означает до 14 млн кв. м индивидуального жилья ежегодно.
Для достижения этих показателей мы проводим системную работу с профессиональным сообществом. Организовано 13 стратегических сессий в регионах, где мы собираем обратную связь и дорабатываем продуктовый функционал.
Главный операционный приоритет текущего года — автоматизация процессов. Наша задача — сделать получение финансирования максимально быстрым и простым. Сейчас доля банка на рынке кредитования подрядчиков ИЖС составляет около 63%, и мы намерены ее сохранять. Планируются сокращение сроков принятия решений и интеграция некоторых сервисов для автоматического получения выписок, чтобы подрядчикам не требовалось собирать документы вручную.
На что подрядчики могут рассчитывать при обращении в банк? И что такое «проект» в вашем понимании — один дом или коттеджный поселок?
Подрядчику предоставляется возобновляемая кредитная линия. Ее общий лимит рассчитывается индивидуально, исходя из финансового состояния компании, ее опыта и масштабов деятельности. В рамках этого лимита подрядчик может получать финансирование под конкретные проекты. Важно пояснить, что в нашем понимании «проект» — это один индивидуальный дом, строящийся для одного заказчика — физического лица.
этом, если у подрядчика достаточно производственных мощностей и утвержденный кредитный лимит позволяет, он может вести параллельно любое количество проектов, ограниченное лишь собственными ресурсами.
Одно из ключевых изменений, внедренных по многочисленным запросам бизнеса, — увеличение лимита беззалогового кредитования с 50 до 100 млн рублей. Данная опция имеет критическое значение, поскольку далеко не все компании располагают ликвидными активами для предоставления обеспечения. В настоящий момент уже 70 подрядных организаций активно используют беззалоговый лимит в размере 100 млн рублей, привлекая финансирование на развитие.
А как технически происходит финансирование одного проекта? Вся сумма выдается сразу?
В стандартном случае финансирование разделяется на два транша. Первый составляет до 60% от стоимости объекта, второй — до 20% (напомню, что общий объем финансирования ограничен 80% от сметной стоимости проекта).
Первый транш выделяется на начальные, наиболее важные этапы строительства: заливку фундамента и возведение теплого контура дома. Это базовые конструкции, определяющие возможность дальнейшего проведения работ. Для получения второго транша, предназначенного для чистовой отделки и монтажа инженерных систем, подрядчик обязан предоставить банку детализированный отчет, включающий фотографии выполненных работ и промежуточный акт. Данный документ подтверждает целевое использование средств подрядчиком, и банк может перечислить оставшуюся сумму.
В настоящее время, анализируя накопленную статистику и профили риска подрядчиков, мы рассматриваем возможность сделать модель более гибкой.
Более 70% подрядчиков могут получить финансирование. А остальные? Почему бывают отказы и что делать?
Отказ — это не окончательное решение, а, скорее, рекомендации по доработке. Основных причины две. Первая — отсутствие подтвержденного опыта: если договоры заключались на словах, а расчеты шли наличными, мы не можем оценить компетенции компании, нужны документы — договоры, акты, платежные поручения. Вторая — непрозрачная финансовая картина: мы анализируем только официальные данные, если все поступления и расходы проходят по счетам, мы видим реальный денежный поток и можем рассчитать лимит.
Главная рекомендация — документировать все этапы работы, фиксировать проекты на платформе «Строим.дом.рф», проводить расчеты по счетам. Если у компании есть пять успешных подтвержденных проектов в течение года и прозрачная финансовая история, решение может быть принято за один день.
Как использование эскроу влияет на заказчиков? Не дорожает ли стройка?
На стоимость строительства для конечного заказчика это не влияет. Более того, для подрядчиков, заключивших кредитный договор с нашим банком в прошлом году, действует льготная программа от «ДОМ.РФ» — кредиты для подрядчиков под 1% годовых. Подрядчику выгоднее привлекать целевое финансирование по такой ставке, а собственные средства при наличии таковых размещать на депозите.
Контроль качества также обеспечен: мы привлекаем мобильных оценщиков для выездных проверок, регулярно проводим опросы заказчиков.
Кроме того, планируем внедрить стандартизированный договор подряда. Он защитит обе стороны, минимизирует юридические риски и четко определит зоны ответственности. Наличие прозрачной правовой конструкции — основа цивилизованного рынка.
Социальные сертификаты для врачей, учителей, многодетных можно использовать на ИЖС через эскроу?
Да, это перспективное направление, и спрос здесь высокий. Ранее сертификаты было сложно применить для строительства дома: они были ориентированы на покупку квартир. Теперь мы адаптировали процессы под эти задачи.
Уже есть реализованный кейс в Свердловской области. Врач, многодетная мама, использовала сертификат для строительства дома. Средства разместили на эскроу, подрядчик получил финансирование от банка — дом построен, семья въехала в новое жилье.
Мы активно информируем регионы об этой практике и видим значительный интерес как со стороны семей, так и со стороны региональных властей.
