фото: АГН «МОСКВА» Структура спроса на новостройки в Москве складывается под влиянием многих аспектов: социальных характеристик покупателя, состояния инфраструктуры, экологической обстановки, транспортного положения и экономических факторов. Понимание динамики и структуры спроса позволяет покупателям и девелоперам ориентироваться в ситуации и принимать взвешенные решения относительно выбора жилья и стратегии продвижения объектов соответственно. CORE.XP, сопоставив данные по сделкам за 11 мес. 2024 год (по площади, в разрезе классов и округов/районов) и за тот же период в 2025, проанализировала структуру сделок по ДДУ с квартирами на первичном рынке Москвы в разрезе классов и районов. Эксперты учитывали только квартиры по зарегистрированным ДДУ, без апартаментов, машино-мест и нежилых помещений в границах МКАД («старой» Москвы).
1. Структура спроса по классам: легкий разворот в пользу «комфорта»
По объему площади в сделках доминируют массовые классы: на бизнес- и комфорт-класс приходится свыше 90% спроса как в 2024 году, так и в 2025-м. Однако структура сегментов постепенно меняется.
То есть за год доля комфорт-класса в сделках выросла примерно на 2 п.п., а доля бизнес-класса сократилась почти на те же 1,5–2 п.п., что связано с вымыванием наиболее доступного по цене предложения на фоне сокращения строительства в сегменте «комфорт» в границах «старой» Москвы.
Премиум и de luxe сохраняют совокупную нишу около 8% рынка.
2. География сделок: усиление юга, востока и запада
Сдвиги по округам
По долям округов в общем объеме сделок видно перераспределение спроса.
Ключевые изменения:
● ЮАО усилил позиции более чем на 3 п.п. (с 15,0% до 18,4%);
● СВАО потерял почти 4 п.п. (с 12,1% до 7,8%);
● доля остальных округов колеблется в интервале +/– 1,5%.
Если рост объемов сделок в ЗАО не удивляет — округ считается престижным и традиционно пользуется спросом, то активизация спроса в ЮАО отражает результат редевелопмента крупных промышленных территорий и их интеграцию в городскую жилую застройку: на районы Москворечье-Сабурово, Даниловский и Нагатино-Садовники приходится 90% сделок Южного административного округа.
В совокупности это означает дальнейшую концентрацию спроса в локациях масштабной комплексной жилой застройки.
Рынок в разрезе классов
Бизнес-класс концентрирован в пяти округах: СЗАО, ЮАО, ЮВАО, САО и ЗАО дают более 86% всего количества сделок бизнес-класса. Картина не изменилась с 2024 года — та же пятерка занимала 83% рынка.
Наиболее заметны тенденции в динамике территориальной структуры сделок бизнес-класса:
● СЗАО: с 20,4% до 23,4% — округ закрепился как ключевой полюс бизнес-класса;
● САО: с 12,8% до 13,6% — север остается крупным субрынком класса;
● ВАО: с 0,9% до 2,8% — небольшая, но заметная переоценка роли востока именно в бизнес-сегменте: доля фактически утроилась, хотя округ все еще остается периферийным для бизнес-класса;
● ЦАО: с 4,2% до 2,5% — бизнес-класс уходит из центра, уступая место премиум- и делюкс- сегменту.
Тройка административных округов — ЦАО, ЗАО и САО — аккумулирует почти 82% премиального рынка к ноябрю 2025 года. Уже в 2024-м «премиум» был сильно сконцентрирован: ЦАО, САО, ЗАО давали более 80% сделок премиум-класса, еще около 8% приходилось на СЗАО, а остальные округа играли роль периферийных «вкраплений».
Запад усилился и вышел на первое место — с 22,5% до 32,2% за счет новых масштабных премиальных проектов в Дорогомилове, Можайском, Очаково-Матвеевском, Раменках.
Север — с 25,80% до 26,2%: за счет активной застройки районов Левобережный, Беговой, Хорошевский закрепил за собой статус второго по значимости премиального округа.
ЦАО — с 34,1% до 23,6%: снижение на 9,6 п.п. в связи с практически отсутствием свободных площадок под застройку и вытеснением проектами делюкс-класса.
Рост доли смежных округов: СЗАО — с 8,3% до 9,7%, СВАО — с 0% до 5,7%.
За год северо-запад и северо-восток заметно наращивают долю в «премиуме», что отражает переоценку рынком ценности локаций: северо-западные набережные и точки с сильной транспортной связанностью с деловыми кластерами и масштабные зеленые массивы в совокупности с насыщенной социальной инфраструктурой северо-востока сформировали новый пик спроса в этих локациях.
Районы-лидеры: точки концентрации спроса
В ноябре 2024 года почти половину рынка (45,4%) формировали топ-10 районов: Хорошево-Мневники, Западное Дегунино, Покровское-Стрешнево, Даниловский, Очаково-Матвеевское, Раменки, Москворечье-Сабурово, Нижегородский, Метрогородок, Бутырский.
В ноябре 2025-го в верхней части рейтинга происходят изменения:
● доля Можайского района увеличилась в 3 раза — с 1,0% до 3,6% городского объема;
● Гольяново наращивает объем сделок в сегменте «комфорт» — с 2,6% до 4,0%;
● Покровское-Стрешнево укрепляет позиции за счет масштабных проектов бизнес-класса — с 4,8% до 5,9%;
● Очаково-Матвеевское — с 4,7% до 5,8%;
● доля Западного Дегунино корректируется с 6,5% до 5,6%.
Фактически мы наблюдаем перераспределение сделок внутри уже сложившихся зон комплексной застройки: новые очереди и проекты увеличивают активность спроса в районах Можайский и Гольяново, при этом не выводя за пределы топа традиционных лидеров Северо-Западного округа.
В разрезе классов
Бизнес
В 2025 году спрос остается сконцентрированным вокруг ограниченного числа районов. Лидером по доле сделок выступают Хорошево-Мневники — 11,2% всех сделок бизнес-класса. За ним следуют Покровское-Стрешнево (9,5%), Москворечье-Сабурово (8,1%) и Даниловский район (7,6%).
В западном секторе заметно усилился Можайский район (5,1%), а на юге и юго-востоке устойчиво высокие доли сохраняют Печатники (4,7%), Нижегородский (4,5%) и Западное Дегунино (4,3%). В сумме первые десять районов аккумулируют порядка 63% всего спроса на новостройки бизнес-класса в городе.
По сравнению со среднегодовой структурой 2024 года, когда шесть районов-якорей — Хорошево-Мневники, Даниловский, Покровское-Стрешнево, Москворечье-Сабурово, Раменки и Западное Дегунино — обеспечивали около 47% сделок бизнес-класса, в ноябре 2025-го видно перераспределение спроса внутри уже сформированных кластеров. Существенно подросла доля Можайского района (с 1,4% до 5,1% сделок бизнес-класса), Покровского-Стрешнева (с 7,2% до 9,5%), Хорошевского (с 2,5% до 4,1%), а также ряда северных и восточных локаций — Войковского, Богородского, Текстильщиков. Одновременно фиксируется снижение доли Раменок (с 6,4% до 3,7%), Нагатино-Садовников (с 4,5% до 2,2%), Западного Дегунино (с 6,3% до 4,3%), Савеловского, Басманного и Нижегородского районов.
Пока бизнес-класс концентрируется в нескольких районных коридорах: северо-западном (Хорошево-Мневники, Покровское-Стрешнево, Щукино, Хорошевский), южном (Даниловский, Москворечье-Сабурово, Нагатино-Садовники) и западном (Можайский, Очаково-Матвеевское, Раменки). Остальные районы Москвы все еще остаются несколько недооцененными с точки зрения застройки жилой недвижимостью бизнес-класса.
Премиум
Спрос в премиум-классе сконцентрирован на районах исторического центра или обладающих прибрежными и видовыми локациями — Пресненский, Дорогомилово, Хамовники, Левобережный, Беговой, Покровское-Стрешнево.
Районы с наиболее заметным изменением доли в структуре:
Можайский —рост с 3,80% до 10,14% (+6,34 п.п.): район может превратиться в полноценный премиальный кластер в связи с анонсом открытия новых станций метро, улучшающих связанность с западными деловыми кластерами.
Алексеевский — рост с 0,97% до 5,64% (+4,67 п.п.): связка парковых зон, низкой плотности застройки и насыщенной транспортной инфраструктуры меняют восприятие района рынком.
Хорошевский — с 2,92% до 5,46% (+2,54 п.п.): укрепление статуса северного премиального ядра за счет активного редевелопмента промзон вблизи деловых кластеров.
Крылатское — с 0,97% — 3,66% (+2,69 п.п.): рост роли на западе за счет новых проектов премиум-класса.
Выводы
В преддверии существенных изменений в условиях «семейной ипотеки» структура спроса по классам смещается в пользу комфорт-класса: его доля за 11 месяцев 2025 года выросла примерно на 2 п.п. г/г, тогда как доля бизнес-класса сократилась на сопоставимую величину.
География спроса усиливает концентрацию в районах комплексного развития территории. Доли ЮАО, ВАО, ЗАО и СЗАО в общем объеме сделок растут. Южные бывшие промышленные территории (Москворечье-Сабурово, Даниловский, Нагатино-Садовники) и крупные проекты запада и северо-запада становятся ключевыми драйверами спроса.
Спрос на проекты бизнес-класса сосредоточен в ограниченном количестве районов. Топ-10 территорий (прежде всего Хорошево-Мневники, Покровское-Стрешнево, Москворечье-Сабурово, Даниловский, Можайский, Западное Дегунино) аккумулируют уже около 60% сделок, причем за год заметно выросла доля районов Можайский, Покровское-Стрешнево и Хорошевский на фоне снижения роли Раменок, Нагатино-Садовников и части восточных/центральных районов.
В премиум-классе происходит перераспределение внутри существующих кластеров. Запад и север укрепляют лидерство за счет роста доли Можайского, Алексеевского, Хорошевского и Крылатского, тогда как в районах Пресненский, Хамовники, Замоскворечье происходит замещение премиум-сегмента более высоким классом — «делюкс».
