Shutterstock/FOTODOM На фоне сложной макроэкономической среды, характеризующейся высокой ключевой ставкой и замедлением темпов роста экономики, сегменты логистической недвижимости в 2025 году демонстрируют смену вектора развития. Аналитики консалтинговой компании Ricci в своем обзоре по итогам года отмечают, что динамика рынка формировалась под влиянием разнонаправленных трендов: рекордных объемов ввода новых площадей, с одной стороны, и сжатия инвестиционного и арендного спроса, с другой.
В складском сегменте ключевым фактором стало заметное расхождение между предложением и спросом. Девелоперы, реализуя проекты, инициированные в период высокой активности 2024 года, обеспечили ввод около 2 млн кв. метров новых качественных площадей. Однако текущие макроэкономические условия, в частности, дороговизна заемного финансирования, способствовали снижению деловой активности потенциальных арендаторов и инвесторов. В результате объем зафиксированных сделок, по оценкам Ricci, составил 1,6-1,7 млн кв. метров, что привело к увеличению совокупной вакансии до 5% и оказало понижающее давление на ставки аренды. Если в 2024 году пиковые значения достигали 12 200 рублей / кв. м / год, то к концу 2025-го средняя запрашиваемая ставка скорректировалась до 11 200 рублей. «Ставка в моменте обсуждается где-то 10 500, где-то 10 700 рублей за кв. метр в год, и собственники, в принципе, готовы идти на скидки», — комментирует директор департамента складской недвижимости Ricci Алексей Слепов.
Параллельно растут и расходы на содержание объектов (OPEX). По данным Ricci, к концу года они достигли 1,8-2,6 тыс. рублей за кв. метр в год, что вместе со стабилизацией цен на готовые склады (85-95 тыс. рублей за кв. метр) сдавливает прибыль девелоперов. В такой ситуации многие из них предпочитают не торопиться и переносят запуск новых проектов на 2026 год, выбирая выжидательную стратегию.
На фоне общей сдержанности складского рынка сегмент light industrial выглядит активнее, стремительно взрослеет и делится на два четких формата.
Первый — городской (урбан) — это многоэтажные комплексы внутри МКАД для курьерских служб, небольших производств и складов «последней мили». Их главный плюс — удобное расположение, за которое готовы платить до 16 200 рублей за кв. м в год. Второй — индустриальный формат за МКАД: чаще одноэтажные здания для более крупных производств с арендой около 13 400 рублей.
«Это два разных формата с разной аудиторией», — говорит Алексей Слепов. Общий объем этого рынка приближается к 2,2 млн кв. метров, но и здесь не избежали проблемы с вакансией — она выросла до 15%. При этом инвесторы продолжают верить в потенциал городского формата: цены на такие объекты выросли до 192 тыс. рублей за кв. метр.
Текущий год стал переломным. Рынок движется от бума к более спокойному и взвешенному развитию. Для арендаторов пришло благоприятное время, чтобы пересмотреть свои логистические расходы и договоры аренды. Для девелоперов и инвесторов главными задачами стали контроль издержек, внимательный выбор площадок под строительство, умение предлагать именно то, что нужно конечному пользователю. Дальнейшее развитие будет зависеть от общей экономической ситуации и способности игроков адаптироваться к новым, менее горячим условиям.
