Артём Кузнецов
Лев Мазараки, глава инвестиционно-промышленной группы компаний «Стилобат»:
Рынок элитной жилой недвижимости Москвы вновь подтвердил свой статус одной из самых надежных инвестиционных гаваней, продолжив цикл устойчивого роста. Итоги 2025 года говорят сами за себя: рекордные 549 млрд рублей привлеченного капитала и более 3 тыс. реализованных лотов.
Примечательно, что такая динамика фиксируется на фоне сохранения жесткой денежно-кредитной политики и валютных колебаний, что свидетельствует о высокой адаптивности рынка. В условиях структурной перестройки инвестиционных предпочтений состоятельной аудитории возникает закономерный вопрос: с какой целью сегодня приобретается элитное жилье?
Чтобы ответить на этот вопрос, аналитики инвестиционно-промышленной группы компаний «Стилобат» провели углубленное исследование. Они изучили целевое распределение сделок, выяснив актуальное соотношение между исключительно инвестиционными мотивами, покупкой для личного проживания и операциями по сохранению капитала. Эксперты компании проследили, как менялась мотивация покупателей на протяжении последних двух лет, и подготовили прогноз ключевых трендов на 2026 год.
2024-й: инвестиционный спрос как доминирующий драйвер
По итогам 2024 года доминирующим драйвером спроса в премиальном сегменте выступил именно инвестиционный спрос. Совокупная доля сделок, совершенных с целью последующей перепродажи либо извлечения доходности от аренды, оценивалась в диапазоне 48-52% от общего числа реализованных лотов. Данная динамика объяснялась двумя ключевыми факторами: ограничением движения капитала, которое сузило возможности диверсификации активов в зарубежных юрисдикциях, а также опережающим ростом цен на элитные новостройки. Уже в первом полугодии средневзвешенная стоимость квадратного метра превысила 2 млн рублей, что сформировало у инвесторов устойчивые ожидания дальнейшей капитализации.
Доля сделок, мотивированных исключительно консервативным сбережением капитала, то есть без намерения последующей реализации либо личного использования, в 2024 году оценивалась на уровне 12-15%. Преимущественно данная категория была представлена приобретением наиболее ликвидных лотов в локациях с устойчивым арендным спросом, таких как «Золотая миля» и Пресненский район.
2025-й: среднесрочное и долгосрочное удержание активов
Прошедший год продемонстрировал сохранение инвестиционной доминанты, однако уже с выраженной корректировкой мотивационной структуры внутри самого инвестиционного сегмента. Общее число сделок увеличилось на 3% относительно 2024 года, что при сопоставимом уровне предложения свидетельствует о выходе рынка на плато количественного насыщения. При этом объем привлеченных денежных средств вырос на 16%, достигнув рекордных 549 млрд рублей. Внутри категории инвестиционных приобретений, доля которых составила 45-47%, произошли качественные изменения: доля краткосрочных спекулятивных стратегий заметно снизилась, и инвесторы переориентировались на среднесрочное и долгосрочное удержание активов. За 2025 год реальный курс рубля к доллару укрепился на 33,4%, что стимулировало дополнительное перетекание средств в реальные активы, включая недвижимость. Одновременно вырос и средний чек инвестиционной сделки: приобретались объекты с более высокой прогнозной маржинальностью, в том числе видовые пентхаусы и лоты в малоэтажных урбан-виллах.
Доля приобретений для основного проживания составила 38-40%. Здесь эксперты отмечают заметное омоложение покупателей элитного жилья: доля возрастной категории 30-45 лет выросла до 15-20%, и эти клиенты ориентированы прежде всего на комфортную семейную среду, а не на внешние статусные атрибуты.
Мотивационная структура внутри этого сегмента сместилась от приобретения статусных объектов в престижных локациях к поиску функционального пространства, отвечающего задачам повседневной жизни и карьеры. Консервативная стратегия сохранения капитала удерживает долю на уровне 14-16%. В условиях высокой ключевой ставки, которая по итогам года составляла 16%, и сохраняющейся волатильности фондовых рынков недвижимость продолжает рассматриваться как надежный инструмент защиты средств от инфляции. Примечательно, что в данной категории возросла доля сделок с объектами в стадии высокой строительной готовности и готовых проектов: ранее консервативные инвесторы проявляли большую толерантность к рискам на ранних этапах строительства, однако сейчас предпочитают минимизировать неопределенность.
Динамика распределения целей приобретения в отчетный период была детерминирована несколькими системными факторами. Прежде всего это сужение альтернативных инвестиционных периметров из-за ограничений на зарубежные приобретения и волатильности публичных инструментов. Кроме того, опережающий рост стоимости квадратного метра сформировал устойчивые инфляционные ожидания в отношении недвижимости как класса активов. Наконец, сказался дефицит качественного предложения в якорных локациях: ограниченность площадок под застройку в ЦАО и привлекательных зонах ЗАО стимулировала спрос как со стороны инвесторов, так и со стороны конечных пользователей.
2026-й: рост количества сделок и среднего бюджета приобретения
Каких же изменений стоит ожидать в 2026 году? По нашим прогнозам, доминирование инвестиционно-ориентированных сделок сохранится, однако их мотивационное наполнение продолжит эволюционировать в сторону долгосрочных стратегий. Ожидаемое смягчение денежно-кредитной политики, а именно дальнейшее снижение ключевой ставки, и высокая вероятность ослабления рубля во втором полугодии будут стимулировать новых инвесторов к входу в рынок. Дополнительным фактором перераспределения спроса станет вывод на рынок не менее десяти новых проектов элитных новостроек. Расширение предложения при сохранении текущего уровня спроса позволит увеличить количество сделок на 25-30% относительно 2025 года. При этом средний бюджет приобретения продолжит рост, что обеспечит новый рекорд по объему привлеченных инвестиций.
С высокой долей вероятности можно прогнозировать, что в 2026 году при сохранении макроэкономической стабильности и дальнейшем расширении предложения рынок элитной недвижимости имеет все предпосылки для обновления исторических максимумов как по количественным, так и по стоимостным показателям при сохранении сложившейся целевой структуры спроса. Инвесторам и девелоперам стоит внимательно следить за макроэкономическими индикаторами и быть готовыми к дальнейшей трансформации покупательских предпочтений.
Об авторе
