Shutterstock/FOTODOM Среди инвесторов и экспертов можно нередко услышать мнение, что сохранять средства «в бетоне» больше невыгодно. Логика инвестора сегодня проста: при инфляции в 6% и доходности вкладов в 15% связываться с недвижимостью слишком трудоемко. Оказывается, это умозаключение работает не везде. Ответ кроется в сегментации рынка. Коммерческий директор Rublevo Business Park Никита Константинов рассказал «Стройгазете», что премиальная коммерческая недвижимость давно живет по законам дефицита и приобретение офисов класса A действительно становится популярным способом инвестирования и сохранения капитала среди крупных инвесторов и компаний.
Почему премиальные офисы дорожают
По итогам 2025-го офисы класса А в Москве подорожали на 44,7%, за три года — на 67%. Для сравнения: накопленная инфляция за тот же период составила 20–22%. Иными словами, качественная коммерческая недвижимость росла в стоимости втрое быстрее потребительских цен. По прогнозам экспертов из Nikoliers и Ricci, в 2026 году офисы класса А прибавят еще 10–15% при целевом ориентире ЦБ по инфляции 4%.
Причин такого роста несколько. Первая — себестоимость строительства. К концу 2025-го она достигла 350 тыс. руб. за квадратный метр полезной площади, прибавив около 17% за год. Фасадные системы подорожали на 15%, и инженерные решения сегодня формируют до 70% всех затрат. Продавать ниже себестоимости девелопер не может — и рынок это принимает.
Вторая причина — дефицит предложения. К IV кварталу 2025-го уровень вакантности в бизнес-центрах класса А в Москве снизился до 4,8%, а продажи офисных блоков на стадии строительства выросли на 48% год к году. Таким образом, качественного продукта становится меньше, тогда как спрос на него продолжает расти.
Наконец, самое интересное происходит на уровне налоговой оценки. С 2026 года кадастровая стоимость крупных коммерческих объектов в Москве увеличилась в среднем на 20%, а нескольких премиальных комплексов — в два раза и более. Для собственника это рост налоговой нагрузки, но для рынка — признание государством того, что качественные активы дорожают быстрее среднего уровня.
Куда лучше вложиться
Ключевой момент — порог входа. Рынок фактически разделился на два сегмента. В одном — розничный инвестор с небольшим объектом, для которого 8–10% годовых при благоприятном сценарии уже считаются успехом. В другом — состоятельный игрок с крупным лотом в сильной деловой локации, работающий с принципиально иной экономикой.
Например, максимальные значения стоимости в ряде проектов превышают 1,3 млн рублей за квадрат. Этот сегмент закрыт для массового инвестора: цены здесь формируются уникальностью продукта и отсутствием сопоставимых альтернатив.
Если банковские депозиты в 2026 году, как ожидают эксперты, будут приносить 11–13% и продолжат снижение вслед за ключевой ставкой, то квадратный метр в строящемся бизнес-центре класса А в сложившейся деловой локации способен обеспечивать 15–20% годовых за счет роста капитализации, без учета арендного дохода. И это по самым консервативным прогнозам.
Разрыв между массовым и премиальным сегментами коммерческой недвижимости в дальнейшем будет только увеличиваться. Это не спекулятивный пузырь, а структурная особенность рынка, в котором качественного предложения на всех не будет хватать еще очень долго.
